最近版纳18个地产项目被点名停工整改，包括融创、俊发、蓝城、海诚等知名房地产企业名下项目，原因是由于在建项目扬尘治理不达标。
年海南限购，部分投资外溢到西双版纳，被版纳市场诱惑的开发商们开始蠢蠢欲动，当时重仓在这里的，是万达和雅居乐；到年，华侨城、融创、俊发、万科等一大票房企蜂拥而至，大兴地产项目建设、不断“押注”卖房，让当时人口不到50万的景洪小城，铺满多个在售楼盘；而如今版纳仍有不低于70个在建在售项目，就有1/4个项目被停工整改。
以致于我们最近到版纳，一时分不清眼前的工地与山脉连成的雾蒙蒙的一片，是烟雾缭绕的朦雾，还是工地扬起的灰尘。
而比停工整改更加阵痛直接的是，“满城都在降价”的景象更是为版纳楼市蒙上一层灰雾。即便当地房协发布“元限价”声明，似乎也是隔靴搔痒。低门槛进入版纳市场的开发商们，原以为能赚个盆满钵满，如今却不得不依赖中介渠道成“瘾”……
这些晚到的开发商们万万没想到，版纳现在的楼市是这番景象。
在版纳“贴身肉搏”的开发商们
“景洪全城都在降价！”在版纳从事多年中介行业的湖南老封说。
年10月左右，融创旅游度假区推出五千多元中间楼层精装住宅，于是滨江俊园降到了多元，观澜云顶推出元特价住宅，这让率先计划降到元的西双誉景，在开盘时却成了售价最高的项目。
整个版纳的同行都震惊了。
从年初版纳楼市刚燃起，版纳价格仅在五六千元水平，到年末年初，房价直接跳板到一万五六，版纳楼市进入白热化。
在版纳从事多年房地产行业的湖南老刘告诉我们，“房价达到饱和时，就有下坡的风险了”，到年10-12月，融创旅游度假区推出的个别特价房创造了近年版纳房价之最：五千多元。这也为版纳房价断崖式下跌埋下了“雷”。
近期到融创旅游度假区踩盘人气依旧旺盛
从供不应求到供过于求，版纳楼市仅用了3年时间，如今积压的存货必须卖出去，而池子就那么大，大家当然要去抢“鱼”，版纳的开发商们不得不纷纷调价。
不过，湖南老刘认为这是正常现象，“年10-12月期间，版纳楼盘房价不得低于元属于正常水平，只是有的项目拿个别特价房做噱头罢了！”说到这里，他露出一丝苦笑。
而版纳各项目纷纷降价，知名品牌房企似乎并不受影响，照样降价销售，而小开发商却并没那么好过。
“大的房企拿地成本低，价格当然撑得起。”湖南老刘说道。
如一浙派房企与本地房企在嘎洒机场合作打造的项目，“当时该项目拿地楼面价约元/㎡，目前项目房价在元/㎡左右。”其项目营销负责人说，就算拿去建安、营销成本，这个价格他们依然在赚。
而对于小开发商来说，为了快速出逃市场，几乎在贴近成本“甩卖”。远达集团于年4月以万元拿下景兰社区.96亩地（现项目名为远达雨林时光），楼面价约元/㎡，“而该项目价格曾一度降到元/㎡”。
开发商们在“贴身肉搏”的，不只是价格，还有同质化的产品。
在我们走访版纳的楼盘产品中，几乎都是相似的50㎡左右的户型，而大户型只占少数。哪怕我们蜿蜒行驶在半山腰的别墅区，同样的彰显奢华的棕*色外立面、三层庭院外带大阳台，似乎也没有泛起一丝波澜。
“因为大家都这样做，而且我们的客户省外群体居多，一般不会将过多资金投入到更大的面积。”我们采访的3家开发商的回答如出一辙。
但凡有一家开发商的起步有点意外，都会有点“全靠同行衬托”的意味。以致于我们到位于嘎洒机场旁的桃李春风项目营销中心时，被他家的60多㎡户型设计的两个阳台、低头俯瞰是满眼田园菜地的景象而小鹿乱撞了一下。
若我们按版纳市场主流户型约50㎡、均价元/㎡来粗略计算，总价仅约37.5万。这样同质化且低门槛的准入市场，不断撩拨着购房者的神经，而这其中的大部分，都是省外购房者。
近几年，随着外来房企蜂拥而至，他们把更多东北的、华北的、川渝的购房者纷纷引到版纳来。湖南老封说道，“、年间，85%以上（包括在本地工作的）的外地人来版纳买房，个别项目如滨江俊园外来客户更是达90%。”
而到年疫情期间，版纳本地客户占比有所回升，“年项目的本地客户占比在30-40%。”桃李春风项目营销负责人则介绍道，而随着疫情趋于缓和，版纳楼市回暖，“到年本地和外地客户预计比例为2
，后期本地客户更将缩减为10%。”
万万没想到在版纳卖房那么难
其实，在海南炒房团还没涌入版纳前，当时重仓于此的外来房企有万达和雅居乐，加上本土房企，涌入版纳的开发商已达30多家。
年末年初，万达和雅居乐还没等到收获的季节，华侨城、融创、俊发、万科、红星等一大票房企纷纷进场，到现在，“版纳已扎堆四五十家外来及本土开发商。”湖南老刘说。
按理说，开发商进驻一个城市前都会做大量的城市发展前景、土地数据收集、客群分析等市场前调，-年间版纳楼市已扎堆数十家开发商，为什么还能吸引更多开发商纷纷进场？
逻辑很简单，他们都想来分一杯羹。“气候好、环境好、度假区、宜养老，房价又低，当初是看好版纳市场前景的。”在版纳高铁站旁一央企项目营销负责人如是说。
极大的供不应求造就了版纳市场狂热，如今楼市供货积压、市场骤冷，这些开发商们万万没想到，在版纳卖房子变得那么难。
为掌握更多客源，促进创收，能垄断客源、主动上街获客、拥有全网渠道的中介也就成为了开发商们戒不掉的“瘾”。
“版纳房价还会降吗？”当我们把问题再次抛向开发商时，或许是为了快速出手积压存货，亦或许是认为版纳楼市春天真的快要到来，他们清一色地认为——“版纳房价不会再降了，待今年高铁通车，房价还会上涨一波。”与前文购房者们的看法几乎偶合。
而问及关于“元限价”是否影响项目定价及进度时，开发商们持两种态度：
不影响。“我们项目本身价格就高于元，有利于控价，这当然是好事。”位于曼弄枫片区一央企项目营销人员说道。“房协于去年9月才成立，市场还没反应过来，觉得对自己有利的当然就信。”
影响。“元的价格已跌破预期，项目开盘计划也推迟了。”高铁站旁的央企项目营销负责人认为，原计划项目今年开盘，预计价格八九千，而如今版纳房价断崖式下跌，他们也放缓了推盘节奏。
不过，品牌房企相比小开发商来说，他们还有时间等。那些“荷包”不鼓、抗风险能力弱的中小房企，为了快速出货，只能将房价贴近底价出售来维持现状。
“远达雨林时光年10月开盘卖-元/㎡，而后价格更是降到元/㎡左右”，湖南老封说道。由此看来，版纳房协发出“元限价”通知似乎也情有可原。
后记
从版纳楼市高热时期大批开发商进场玩“梭哈”，又到如今供货挤压、各地产项目的工地上挖掘机轰隆扬起的“朦雾”，以致18个地产项目被叫停，版纳楼市走向平静期。彼时以为能赚个盆满钵满的购房者们，如今如坐针毡，开发商们也在苦苦煎熬，而中间吃饱的却是中介，这也释放了版纳楼市存在经济泡沫的信号。
开发商们万万没想到，急速膨胀的版纳房价曾几乎触顶云南州市房价天花板，如今风格切换太魔幻，短短2年时间，也成为云南房价雪崩的第一典型州市。
爬得有多高，摔得就有多惨。楼市周而复始，行业也必须经历不断洗牌，曾经利益瓜分蚕食版纳楼市的开发商们，如今也必须经历版纳房价下行探底带来的阵痛。他们都在奋力抵抗这场“暴雨”，只不过不知道明天和意外，哪个先到来。
来源：云南楼事
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